Savezni program poreznih kredita za stanovanje sa niskim prihodom uspješno je od 1987. godine pružajući stanare sa niskim primanjima sa pristojnim stanovima po pristupačnoj zakupnici. Ako tražite stan u vlasništvu poreznog kredita , postoje određene stvari koje biste trebali znati prije nego što prijavite.
Evo odgovora na najčešće postavljena pitanja o federalnom poreznom programu za stanovanje sa niskim prihodima.
P: Koji je program poreskih kredita?
O: Program poreskog kredita, poznat i kao "federalni program poreskih kredita za stanovanje sa niskim primanjima" ili jednostavno LIHTC, je popularan program stanovanja za stanovanje dostupan oko 1987. godine. Za razliku od većine stambenih programa koje upravlja HUD, porez kreditni program upravlja IRS, u koordinaciji sa državnim agencijama za stambeno finansiranje širom zemlje. Vlasnici koji učestvuju u programu dobijaju poreske olakšice u trajanju od 10 godina za imovinu poreskog kredita u zamjenu za iznajmljivanje bar nekih svojih stanova stanarima sa niskim primanjima na iznajmljenom stanu.
P: Da li mogu dobiti porezni kredit?
O: Ne. Program poreskog kredita dobija svoje ime, jer vlasnici imovine učesnika dobijaju vrijedne poreske kredite u zamjenu za održavanje svojih zgrada pristupačnim. Kao zakupac u poreznoj imovini , dobit koju primite dolazi u obliku ograničene zakupnine, pod pretpostavkom da ste prikladni za prihod.
P: Kao deo prihoda domaćinstva, računaju se anuiteti?
O: Ako imate penziju ili drugi anuiteti, postoje dobre šanse da će to biti potrebno računati na neki način kao dio prihoda vašeg domaćinstva. Kako stanodavac treba da odredi kako da tretira rente koje imate (ili koje možete postaviti nakon što potpišete zakup za stan sa niskim primanjima u poreznom vlasništvu) zavisi od toga da li imate pravo da povučete stanje anuiteta i ako već primate plaćanja.
Ako ste već počeli da plaćate, stanodavac će morati da zatraži svog brokera da li imate pravo da povučete bilans anuiteta. Ako imate ovo pravo, onda stanodavac mora da tretira vašu anuitetu kao sredstvo.
Takođe, kada počnete da primate rente, normalno ga ne možete pretvoriti u paušalnu sumu novca. Ako je to vaša situacija, onda će vaša redovna plaćanja biti tretirana kao prihod vašeg stanodavca.
Očekujte da će vaš stanodavac morati da potvrdi da li imate pravo da povučete stanje (čak i ako se procene kazne), na osnovu čega se može očekivati da se anuiteta može povećati u narednoj godini, bilo kakvu pretplatu ili ranu povlačenu kaznu , i poreznu stopu i poresku kaznu koja bi se primenjivala ukoliko biste povukli celokupan iznos anuiteta.
P: Da li se poverenje računa kao deo prihoda domaćinstva?
O: Trustovi se često računaju na neki način kao dio prihoda domaćinstva. Kako stanodavac treba da odredi kako da postupi sa poverenjem koje imate (ili koje možete postaviti nakon što potpišete zakup za stan sa niskim prihodom u poreznom vlasništvu) zavisi od toga da li imate pristup glavnici na računu ili prihod sa računa.
P: Da li se sredstva smatraju prihodom?
O: Ne. Imovina se ne smatraju prihodom, međutim svaki prihod koji proizvede sredstvo se obično računa pri utvrđivanju prihvatljivosti prihoda domaćinstva ... Pročitajte više
P: Da li vlasnici verifikuju prihod?
O: Da. Ako razmišljate o prijavljivanju stanova sa niskim primanjima u poreznom vlasništvu, očekujte da će vlasniku ili upravitelju imovine trebati verifikacija prihoda i imovine. Program poreskog kredita posebno zahteva verifikaciju, s obzirom na to koliko je u pitanju ... Pročitajte više
P: Kako se tačno izračunava moja renta?
O: Iznajmljivanje se obračunava na osnovu broja spavaćih soba u stanu, a ne stvarnog broja ljudi koji tamo žive. Vaš stanodavac mora izračunati vašu rentu pod pretpostavkom da 1.5 osoba boravi u svakoj spavaćoj sobi (ili jednom stanu, u slučaju studija).
Dakle, najam za stan sa dva stana, na primjer, bi se zasnivao na tri osobe (1.5 x 2 spavaće sobe) u stanu.
Naplata poreznih kredita takođe uključuje komunalni dodatak.
Maksimalna zakupnina za koju se može tražiti da plati jedinicu sa niskim prihodom u nekretnini od poreznog kredita je 30% procenta (obično 50% ili 60%) medijskog bruto dohotka površine (AMGI).
P: Da li broj ljudi u mom domaćinstvu utječe na podobnost?
O: Da. Broj ljudi u vašem domaćinstvu utiče na to da li možete da se kvalifikujete za jedinicu sa niskim primanjima u poreznom vlasništvu. Vaše domaćinstvo mora zaraditi manje od određenog procenta medijskog bruto prihoda (AMGI) površine, koji se zasniva na veličini domaćinstva. Sa druge strane, naplata poreskog kredita ne zasniva se na stvarnom broju ljudi u vašem stanu.
P: Da li treba da potpišem poseban zakup?
O: Ne. Program poreskih kredita ne zahtijeva od stanodavca da stanari potpisuju poseban zakup. Međutim, možete naći dodatak za zakup sa jednom ili dve klauzule specifične za program poreskih kredita. Na primer, verovatno možete očekivati od klauzule koja zahteva od vas da sarađujete sa vašim vlasnikom u ponovnom potvrđivanju i verifikaciji prihoda svake godine i možda postoji jezik koji kaže da ako vaš sazidaš sazna da ste svjesno dali lažne ili nepotpune informacije o prihodu prilikom utvrđivanja podobnosti, ovo mogu biti osnova za ukidanje vašeg zakupa.
P: Mogu li da iznajmim mesečno mesečno?
O: Kada prvi put potpišete zakup za stan u poreznom vlasništvu, mora biti na rok od najmanje šest meseci (iako postoje nekoliko izuzetaka). Posle toga, vi i vaš stanodavac mogu se složiti da obnovite svoj zakup mesečno.
P: Da li u zgradi ima stanara na tržištu?
O: Može biti. Mnogi poreski krediti uključuju stanove sa niskim prihodima i neke stanove na tržištu.
P: Da li ću se izdvojiti kao niski dohodak ako postoje zakupci na tržištu?
O: Ne bi trebao. Od stanodavaca se zahteva da ne izdvajaju tržišne i stanove sa niskim prihodima, a niko u vašoj poreznoj kreditnoj imovini ne bi trebao znati koliko ćete iznajmiti ako vam ne kažete.
P: Da li je moj prihod određen na osnovu onoga što sam napravio u prošloj godini?
O: Ne. Odlučeno je gledajući napred i "godišnje" svoje prihode za sledeću godinu. Na primjer, ako zaradite 3.000 dolara mesečno na poslu, ovaj prihod će se računati na 36.000 dolara (12 mjeseci x $ 3.000), čak i ako se ispostavi da ste dobili povećanje ili čak izgubili posao mjesec dana nakon što ste se preselili u svoj stan.
P: Kako stanodavci izračunavaju nepravilan prihod od zaposlenja?
O: Prihodi od zaposlenja moraju biti uključeni kao dio prihoda domaćinstva, bez obzira da li je prihod stalno ili nepravilan.
Obično, vlasnici koji učestvuju u programu poreskih kredita moraju koristiti trenutne okolnosti stanara da "godišnjak" prihod, što znači da uključuje iznos koji stanar očekuje da zarade u narednih 12 mjeseci, čak i ako se ispostavi da je taj broj mnogo veći ili niže.
P: Da li će me razvod braka ili zajednička imovina diskvalifikovati?
O: Ne. Potencijalni zakupac nije diskvalifikovan samo zbog poravnanja razvoda ili zajedničke imovine.
Iako je moguće da se vaša situacija u vezi sa prihodom nakon razvoda može učiniti neupotrebljivom, poravnanje razvoda ili zajednička imovina nisu opravdani razlogi za odbijanje obrade zahtjeva aplikanta za poreski kredit ili automatski smatraju da podnosilac zahtjeva nije primanja za primanja.
P: Da li se naplata zasniva na mojim prihodima?
O: Ne. Za razliku od drugih programa stanovanja, naplata poreskih kredita se zasniva na prosječnom prihodu u vašoj županiji ili drugom lokalnom području. Ovaj prosek je poznat kao "srednji bruto dohodak površine" (AMGI), koji se svake godine ažurira. Vaš stvarni prihod je važan kada je u pitanju određivanje da li se kvalifikujete za stan sa niskim primanjima u poreznom vlasništvu. Ali stvarna zakupnina koju plaćate nije zasnovana na vašem prihodu.
P: Da li sam nepodoban za druge ako zaradim previše prihoda za porezno vlasništvo?
O: Nije nužno. Iako svaka poreska kreditna imovina mora da slijedi ista pravila za utvrđivanje primanja za primanja, vi možete zarađivati previše za jednu poreznu imovinu, ali i dalje smatrati podobnim za druge. Ovo se može desiti ako, na primjer, zarađujete 55% granice dohotka. Imovina koja mora iznajmiti iznajmljivačima koji zarađuju ne više od 50% granica prihoda bi vas odbacila, ali imovina koja koristi 60% iznosa bi vam bila podobna. Takođe, ograničenja dohotka variraju za županiju, tako da ako zaradite malo previše prihoda za jednu imovinu, možda ćete imati uspjeha na drugom objektu koji koristi različite granice.
P: Da li mogu da se iselim ako moj prihod poraste nakon što se preselim?
O: Ne bi trebalo da brinete o tome kako ćete biti iseljeni zbog prevazilaženja prihoda. Ako se vaš prihod povećava do 140% bruto dohotka područja (AMGI), nema problema. Ako se vaš prihod poveća iznad tog nivoa, može zahtevati od stanodavca da preduzme korake kako bi se osiguralo da zgrada ostane kvalifikovana za sve svoje poreske kredite.
U najgorem slučaju, vaš stanodavac može (uz odgovarajuće obaveštenje) prebaciti stan na tržišnu stopu i izgubićete u korist ograničene zakupnine. Međutim, ako su vaši prihodi toliko visoki, zaista niste niski dohodak i trebali bi biti u mogućnosti da priuštite stanarinu stanarinu. Zemljani u imovini poreznih kredita mogu samo da izbace stanare za "dobar razlog" kako su definisani državnim ili lokalnim zakonima. To takođe znači da vaš stanodavac ne može odlučiti da ne obnavlja svoj zakup bez dobrog razloga.
P: Svaki put kad se moj prihod promeni, da li treba da dobijem potvrdu?
O: Srećom, ne. Program poreskih kredita nema "privremene rekertifikacije", što znači da ako menjate poslove, dobijate povišicu ili kupujete ili prodate imovinu, ne morate da izračunate svoje prihode i verifikujete ponovo. Trebali biste očekivati da se sastanete sa menadžmentom kako biste rekertificirali svoj prihod samo jednom godišnje, obično oko godišnjice potpisivanja ugovora o zakupu.
P: Kao student, mogu li živeti u poreznoj imovini?
O: Opšte pravilo je da ako su svi u vašem domu redovni student, onda ne možete iznajmiti na imovinu za porezni kredit. Dakle, ako ste redovni student sa cimerom koji ide u skolu sa skraćenim radnim vremenom, onda ste u redu. Ako svi u vašem domaćinstvu idu u školu na puno radno vreme, pitajte menadžer da li ste u izuzetku.
P: Da li se porezno vlasništvo odnosi na zakone o diskriminaciji?
O: Da. Imovina poreskih kredita podleže istim zakonima o poštenom stanovanju kao što su konvencionalna svojstva. Plus, zahvaljujući dogovoru između HUD-a, Departmana trezora i Odeljenja za pravosuđe (IJS), IRS može lako saznati o povredi stanodavnih stanova i koristiti je kao osnov za nepoštivanje poreskih kredita. Ovo znači da vlasnici poreskih kredita imaju još razloga da ne diskriminišu vas.
P: Kako stanari i perspektori mogu dobiti više informacija o programskim zahtevima?
O: Stanari i perspektori često imaju pitanja o prihodima i pravilima za poreske kredite. Pored odgovora na najčešće postavljena pitanja, možete odgovoriti i na pitanja vezana za državu, na koja je odgovorna državna agencija za stambeno finansiranje koja upravlja programom poreskih kredita u kojem živite. Pogledajte listu agencija za finansiranje državnih kuća .